Nyheter

Det har varken funnits tillräckligt med data eller helikopterperspektiv för att analysera situationen på ett sannolikt sätt helt enkelt. Men nu när röken börjat lägga sig finns tendenser i marknaden som är värda att titta närmare på, i synnerhet i området Marbella.

Om vi börjar med hur marknaden för ”second homes” såg ut redan innan pandemin så föll försäljningen på Costa del Sol 2019 med ca 10% jämfört med 2018, dvs antalet transaktioner blev färre vilket inte är samma sak som att priserna sjönk vilket de inte gjorde, tvärtom. De fortsatte stiga.

Antalet utlänningar som köpte bostad på Costa del Sol 2019 minskade med 4% och bland utländska köpare som inte är bofasta i Spanien minskade försäljningarna med mer än 10%. Anledningarna till utvecklingen 2019 kan tillskrivas Brexit, en starkare EUR, högre bostadspriser och mindre ekonomisk tillväxt i regioner och länder som traditionellt bidrar med ett stort antal köpare (Tyskland, Storbritannien, Italien osv). Man skulle kunna säga att marknaden började visa tecken på en hälsosam avsvalning, snarare än en nödvändigtvis negativ utveckling.
(datan är tagen från Tinsa.es)

Stora delar av 2020 har marknaden varit delvis paralyserad under Corona pandemins värsta månader och antalet transaktioner har varit betydligt färre än 2019. Men frågan de flesta vill ha svar på är om priserna gått ner 2020 i Spanien, eller om det endast är färre transaktioner på marknaden.

Enligt tinsa.es, ett av Spaniens största fastighetsvärderingsbolag, har priserna för ”second homes” backat med 6,1% på den spanska Medelhavskusten under 2020. Så det korta svaret på den föregående frågan är alltså JA, priserna på semesterbostäder har gått ner i Spanien. MEN, den rapporterade prisnedgången är alltså en genomsnittet över hela Medelhavskusten. Nedgången har dessutom drivits av framförallt två typer av säljare som inte nödvändigtvis representerar mer än en liten del av marknaden, nämligen;

• Ekonomiskt stressade säljare som redan innan pandemin haft objektet ute till försäljning utan framgång (tex objekt i mindre attraktiva lägen med för hög prislapp redan innan)
• Banker med portföljer av ”återtagna” bostäder som i vissa fall sänkt priserna med upp till 25%, (även här ofta mindre attraktiva lägen)

Detta gäller primärt bostäder som redan innan pandemin saknade köpare, ofta i dåliga geografiska lägen med ingen eller liten efterfrågan även i den hetaste av marknader. Prisnedgången på 6,1% gäller inte i attraktiva lägen i tex. Marbella och Malaga (Våra huvudmarknader) där attraktiva objekt inte prissänkts mer än i enstaka fall. Däremot har det i Malaga mer eller mindre helt saknats köpare sedan i mars vilket lett till att säljare i stor utsträckning plockat bort objekt från marknaden istället för att sänka priserna.

Våra huvudmarknader på Costa del Sol är centrala Malaga och Marbella, två marknader med helt olika karaktärsdrag trots att de ligger blott 5 mil från varandra.

I Malaga har en stor del av säljarna alltså valt att tillfälligt plocka bort objekt från marknaden medan det i Marbella genomförts ett relativt stort antal transaktioner även under månaderna med karantän (mars-juni). Under sommaren har försäljningen av exklusiva bostäder med priser från ca €800,000 och uppåt ökat med 13% jämfört med förra året samma period enligt data som Marbellas äldsta fastighetsmäklarfirma, Panorama tagit fram. Att exklusiva objekt säljer i dessa tider är egentligen något som går hand i hand med att den mest köpstarka målgruppen till stor del sett sina förmögenheter växa under pandemin till följd av en fortsatt stark aktiemarknad.

Marbella

I Marbella finns bostadsköpare från hela världen. Mina närmsta grannar i byggnaden jag bor i kommer tex. från Malaysia, Canada, Iran, Sverige och Polen. Den typiske ägaren i Marbella är kapitalstark och har valt Marbella som sitt andra (eller tredje) hem pga klimatet och livsstilen. Någon ägare här och där kommer sannolikt se sig tvungen att sälja snabbt och sänka priset av en eller annan anledning men det har varit väldigt tydligt under juni, juli och augusti att ”bra objekt” som kommer ut på marknaden i Marbella har sålts väldigt snabbt vilket är ett kvitto på att det fortsatt finns gott om köpare i marknaden.  

Frågar man den typiske bostadsköparen i Marbella idag (i alla fall de jag pratat med) så säger de flesta ungefär samma sak som min granne från Canada som jag talade med om ämnet häromdagen;

”För oss och våra vänner är det klimatet och livsstilen som fått oss att köpa bostad här och de faktorerna kommer att finnas kvar. Solen kommer fortsätta skina 300+ dagar om året i Marbella. Jag känner flera som börjat titta på att köpa här nu under pandemin, just för att de värdesätter livet på ett annat sätt och prioriterar livskvalité högre idag än innan pandemin bröt ut.”

Aktiemarknaden går fortsatt starkt efter att åtskilliga triljoner pumpats in i det ekonomiska systemet. För de som vill diversifiera tillgångsslagen i portföljen är räntebärande investeringar ett dåligt alternativ med fortsatt rekordlåga räntor vilket i sin gör investeringar i fastigheter till ett fortsatt attraktivt alternativ - i synnerhet om du dessutom kan höja din och din familjs livskvalité genom att bo i fastigheten hela eller delar av året - något som kan fortsätta gynna marknaden för semesterbostäder i bla. Marbella.

Även en av världens mest framstående investerare, Warren Buffet, satsar på bostadsmarknaden i Marbella och köpte mitt under brinnande pandemi upp den Marbellabaserade fastighetsmäklarfirman VA Properties som i samband med köpet bytte namn till Berkshire Hathaway HomeServices Marbella. 

Berkshire Hathaway HomeServices Marbella (Warren Buffet video)

Malaga

Marknaden i Malaga stad ser annorlunda ut och har ännu inte samma internationella räckvidd som Marbella men spås en ljus mycket ljus framtid som det nya Barcelona. Malaga är Europas sydligaste storstad och har de senaste 10 åren genomgått en enorm förändring och föryngring vilket lockat både utländska företag och privatpersoner till staden och hamnar ofta i topp på listor över invånarnas livskvalité och nöjdhet.

Till skillnad från Marbella har bostadsmarknaden i Malaga inte kommit igång efter pandemin ännu vilket dels kan bero på att köpare avvaktar med köp i städer med mer trängsel tills pandemin är under kontroll. Vi avvaktar därav med en vidare analys av marknadsläget i Malaga tills vi har mer data att analysera.  

Viktor Ruben Wandemar
Managing partner
070-091 35 67
Ruben@bosqcol.se