Risker

Bolaget Bosque & Colina AB, och de dotter- och intressebolag som Bosque & Colina AB vid varje tidpunkt äger aktier i (inklusive eventuella underliggande bolag) beteckna gemensamt ”BOSQUE COLINA”

Driftsrisk

Vissa investeringar innebär att äga fastigheter långsiktigt för att generera intäkter, i och med detta finns en risk att driftnettot kan komma att påverkas av förändrade driftskostnader kopplat till fastigheterna, som exempelvis fastighetsskötsel, vatten, uppvärmning, el, renhållning, fastighetsskatt, försäkringar, administration samt annat underhåll. Utöver detta kan driftnettot påverkas negativt av minskade intäkter, tillexempel på grund av ökad vakansgrad i fastigheten, eller av att intäkterna inte kan ökas i samma takt som kostnaderna. Ett försämrat driftnetto än beräknat kan påverka avkastningsmöjligheter i ett projekt.

Prisrisk

Fluktuationer på marknaden kan leda till ökade kostnader för ett byggprojekt, bland annat vad gäller material, personal och för att kontraktera entreprenörer. Detta kan påverka ett byggprojekts utsikter att färdigställas enligt tidsplan och budget.

Kommersiell risk

Intäkter i ett fastighetsprojekt genereras framförallt genom ett positivt driftnetto, att objektet säljs eller genom värdeökning. Det finns dock en risk att “BOSQUE COLINA” förvärvar eller investerar i mindre attraktiva projekt som resulterar i hög vakansgrad, låg eller obefintlig värdeökning eller att köpare saknas. Faktorer som kan komma att påverka den kommersiella framgången är läge, marknaden, räntenivåer, årstid, utbud, utveckling, kompetens och erfarenhet, ort, standard, finansiering, samarbeten, underleverantörer, tillstånd (såsom detaljplan och bygglov) etc.

Finansieringsrisk

“BOSQUE COLINA” kan vara beroende av externa parter för eventuell slutfinansiering och refinansiering samt för att “BOSQUE COLINA” eller dess kontrollerade bostadsrättsförening ska få tillgång till byggkreditiv. “BOSQUE COLINA” är således beroende av banker och/eller kreditinstituts bedömning för att nå kommersiell framgång på marknaden samt för att kunna slutföra sina påbörjade projekt.

Bygg och tillståndsrisk

“BOSQUE COLINA” kan vid produktion av byggnader drabbas av problem i byggnationen, vilket kan medföra ökade kostnader för “BOSQUE COLINA”. Byggrisk kan exempelvis uppstå i relation till kontraktshandlingar, konstruktionsteknik, kostnadsuppskattningar, väderförhållanden, beställningar, arkeologiska undersökningar/bedömningar, geotekniska bedömningar, geografi samt planering och logistik.

Risk föreligger också att “BOSQUE COLINA” inte erhåller erforderliga tillstånd som krävs från kommun och myndigheter för uppförande av fastigheten (bygglov, ändringar i detaljplan etc) eller att dessa överklagas.

Geografisk risk

“BOSQUE COLINA” kan förvärva fastigheter på olika geografiska marknader eller vara inriktade på vissa enskilda geografiska marknader. Hur en specifik marknad har utvecklats historiskt är ingen garanti för dess fortsatta utveckling, vilket innebär att utbudet och efterfrågan kan utvecklas olika mellan olika marknader och inom en och samma geografisk marknad. En negativ utveckling av en marknad, eller sämre utveckling jämfört med jämförbara marknader, kan ha en negativ påverkan på “BOSQUE COLINA”s lönsamhet och finansiella ställning.

Motpartsrisk

“BOSQUE COLINA” är ofta beroende av tredje part för produktion och byggnation. “BOSQUE COLINA” löper därmed risk att motparterna inte uppfyller sina åtaganden, vilket i sin tur negativt kan påverka projektets förutsättningar. Möjliga risker är exempelvis fel i produktionen, förseningar och insolvens. Eventuella förskottsbetalningar till en entreprenör som sedan försätts i konkurs riskerar att även sätta “BOSQUE COLINA” på omedelbart obestånd.

Samarbetsrisk

“BOSQUE COLINA” kan äga en fastighet eller ett projekt tillsammans med en eller flera andra aktörer. Det föreligger därmed en risk att det uppstår meningsskiljaktigheter eller konflikter mellan parterna, att parterna ej uppfyller sina åtaganden gentemot varandra eller att projekten blir beroende av endera partens ekonomiska ställning. Meningsskiljaktigheter och ej uppfyllande av åtaganden kan få negativ inverkan på “BOSQUE COLINA”s möjligheter att exempelvis färdigställa en byggnation, avyttra fastigheten eller att bedriva verksamheten på ett ändamålsenligt sätt.

Miljörisk

“BOSQUE COLINA” tar alltid en miljörisk vid förvärv av fastigheter. Om det påträffas gifter eller liknande som ger upphov till krav på åtgärder kan åtgärden medföra betydande kostnader. “BOSQUE COLINA” kan även bli strikt ansvarig för miljöskador som uppstår på fastigheten.

Risk rörande rättsliga tvister

Rättsliga förfaranden och tvister kan förekomma och uppstå som “BOSQUE COLINA” är part i. Risken finns att sådana tvister faller ut till nackdel för “BOSQUE COLINA” med betydande kostnader som resultat.

Värderingsrisk

Värdet på en eller flera fastigheter eller projekt i “BOSQUE COLINA”s portfölj kan komma att sjunka i värde som en följd av exempelvis variationer på marknaden eller värdeförsämringar kopplade till fastighetens skick. Om värdet sjunker, kan det vara svårt för “BOSQUE COLINA” att sälja fastigheten med vinst eller att uppta ny finansiering om fastigheten inte kan användas som säkerhet, vilket potentiellt kan försämra såväl “BOSQUE COLINA”s finansiella ställning som investerarens säkerhet.

Ansvarsrisk

Fastigheter som “BOSQUE COLINA” äger kan förstöras av brand, vattenskada eller liknande. “BOSQUE COLINA” kan därutöver, genom oaktsamhet, orsaka skada på person eller annans egendom samt orsaka miljöskador för vilka “BOSQUE COLINA” blir ansvarig. Ett bristfälligt försäkringsskydd kan därutöver medföra oförutsedda kostnader. Ersättningsskyldighet och skadestånd för uppkomna skador kan även uppstå för personskador och skador på annans egendom samt för sanering av miljöskador. Var och en av dessa risker skulle kunna medföra en väsentligt negativ påverkan på “BOSQUE COLINA”s verksamhet, resultat och finansiella ställning.

Ränterisk

Utvecklingen på den finansiella marknaden kan påverka räntenivåerna på marknaden, vilket gör att räntekostnaderna kan påverka “BOSQUE COLINA”s avkastningsmöjligheter och finansiella situation.

Valutarisk

Variationer i valutors växelkurser kan påverka “BOSQUE COLINA” resultat och finansiella ställning.

Risker med tidiga skeden

Många projekt är i tidiga skeden vilket ger ökad risknivå i och med att osäkerhetsmomenten är fler och mer påtagliga. Exempel på sådana osäkerhetsmoment är avsaknad av (a) kreditbeslut från bank eller andra finansiärer, (b) finansiering på kort, medellång och lång sikt (c) lagakraftvunnet bygglov, (d) upphandlade entreprenörer, (e) intygsgiven ekonomisk plan för bostadsrättsföreningen, (f) avtal (förvärvsavtal, upplåtelseavtal, bokningsavtal etc.) som är juridiskt bindande och/eller har ett praktiskt ekonomiskt värde, (g) tillträdd fastighet eller bostadsrätt, (h) överblick över hur marknaden kommer att se ut eller utvecklas när projektet i fråga ska säljas, färdigställas, refinansieras etc.

Konjunktur- och avyttringsrisk

Vissa projekt är beroende av värdeökning för att nå upp till uppsatta avkastningsmål, föreligger en risk att svängningar i konjunkturen minskar den generella efterfrågan på marknaden vilket medför att prisnivån på fastigheter och bostadsrätter kan sjunka eller att antalet möjliga köpare begränsas. Det föreligger dessutom, oberoende av konjunkturen, en risk att “BOSQUE COLINA” inte hittar köpare på grund av missbedömningar, infrastrukturella förändringar, politiska beslut etc.

Likviditetsrisk

“BOSQUE COLINA”´s betalningsåtaganden kopplat till investeringar, samt amorteringar och räntekostnader, kräver god likviditet. Om “BOSQUE COLINA” inte har tillräcklig likviditet för att uppfylla sina betalningsåtaganden kan det ha en negativ effekt på projektets löpande drift, finansiella ställning och resultat. Oavsett fastigheten och projektets kvalitet och status så kan en likviditetsbrist leda till insolvens och konkurs.

Investeringsrisk

“BOSQUE COLINA” kan vid förvärv av mark eller projekt ta över ett bolag eller en fastighet som kan medföra förpliktelser eller innehålla tillgångar med negativ inverkan på “BOSQUE COLINA”s finansiella ställning.

Politisk risk

Ändring av lagar och regler (skatterättslig, fastighetsrättslig eller annat) kan inverka på “BOSQUE COLINA”s möjligheter att fortsätta bedriva sin verksamhet efter samma förutsättningar som tidigare samt kan väsentligt påverka dess finansiella ställning och förmåga att fullfölja projekt och återbetalningar.